Anh Xuân Mạnh (36 tuổi, Hoàng Mai) đang tìm hiểu một dự án bất động sản trên địa bàn phường Mỹ Đình (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), tuy nhiên anh đang rất băn khoăn khi hợp đồng dự án cho biết Nhà nước chỉ giao đất cho chủ đầu tư với thời hạn 50 năm. Dù vậy, nhân viên tư vấn dự án này vẫn khẳng định người mua căn hộ sẽ được cấp sổ hồng với thời hạn lâu dài.
Điểm khác nhau giữa sổ hồng 50 năm và lâu dài
Thông thường, người dân mua chung cư mới sẽ được cấp sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở với căn hộ chung cư. Song, phụ thuộc vào tính pháp lý của từng dự án mà thời hạn sở hữu ghi trong sổ hồng sẽ khác nhau.
Vài năm trở lại đây, mô hình căn hộ – văn phòng (hay còn gọi là Officetel, Shophouse), hình thức nhà chung cư làm văn phòng hoặc cửa hàng xuất hiện ngày càng nhiều. Các dự án đều được chủ đầu tư bố trí nhiều tầng làm căn hộ kết hợp với văn phòng để bán cho người dân. Hầu hết các dự án này được triển khai trên phần đất được Nhà nước giao cho doanh nghiệp sử dụng và thu tiền sử dụng đất hàng năm. Như vậy, các căn hộ thuộc dự án này sẽ được cấp sổ hồng ghi thời hạn sử dụng là 50 năm (bằng với thời gian giao đất).
Ngược lại, với những dự án đất sở hữu của chủ đầu tư được phê duyệt xây dựng căn hộ để bán người mua sẽ được cấp sổ hồng sở hữu với thời hạn lâu dài.
Đối với các dự án nhà ở xây trên phần đất nhà nước giao 50 năm, nếu chủ đầu tư đã xin được phép chuyển đổi mục đích sử dụng thành nhà ở cho người dân thì sổ hồng sẽ là lâu dài và người dân được hưởng đầy đủ lợi ích, dù hồ sơ dự án vẫn ghi đất được giao 50 năm.
Hiện nay, các dự án bất động sản được Nhà nước giao đất đều không quá 50 năm. Nhưng khi khu đất được chuyển mục đích sang đất ở, phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ sẽ được cấp sổ hồng sử dụng thời hạn lâu dài. Còn nếu doanh nghiệp sử dụng thì sẽ chỉ có thời hạn là 50 năm. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư được giao đất nhưng chậm triển khai dự án, gây lãng phí.
Với những dự án đất giao 50 năm nhưng đã được chuyển mục đích sử dụng xây nhà để ở lâu dài,
người dân mua nhà vẫn có đầy đủ lợi ích. Ảnh minh họa: Hoàng Hà.
LS Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty luật Basico cho biết, hiện nay có nhiều dự án đất chỉ được giao 50 năm, nhưng căn hộ vẫn được sở hữu lâu dài. Với các dự án căn hộ có thời hạn sở hữu, khi mua – bán chủ đầu tư phải ghi cụ thể thời gian sở hữu. Đối với các dự án đất được giao 50 năm và đã chuyển đổi mục đích sang đất ở, phần nhà sẽ được sở hữu lâu dài còn các loại hình khác như văn phòng, bệnh viện, trường học… sẽ chỉ có thời gian giới hạn.
Theo các chuyên gia, điểm khác biệt lớn nhất giữa căn hộ sổ hồng sở hữu 50 năm và lâu dài chính là quyền lợi của người dân sau khi hết hạn đất được giao. Cụ thể, đối với dự án sở hữu lâu dài, khi dự án hết niên hạn, chung cư cũ hỏng không đạt chất lượng quy định an toàn của Nhà nước sẽ được yêu cầu xây mới để tái định cư tại chỗ hoặc ở nơi khác. Mặc dù mức giá căn hộ xây mới sẽ dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm đó nhưng người sở hữu vẫn còn quyền lợi của mình trong dự án.
Trái lại, các căn hộ sở hữu 50 năm khi hết niên hạn người mua sẽ không được hưởng lợi ích, đền bù giải tỏa. Nhưng có một điểm là giá bán những căn hộ loại này thường thấp hơn 7-10% so với những dự án căn hộ sở hữu lâu dài khác tại cùng vị trí và quy mô.
Do bản chất là các Officetel hay Shophouse nên theo quy định các dự án căn hộ sở hữu 50 năm sẽ được phép sử dụng để đăng ký kinh doanh hoặc lưu trú. Giá cho thuê với các căn hộ kiểu này cũng thường cao hơn 15-20% so với căn hộ để ở thông thường. Chính vì vậy, nhiều chủ đầu tư thường xuyên đưa ra cam kết với người mua nhà mức lợi nhuận khi cho thuê lại với tỷ suất khá cao.
Khi hết niên hạn, người dân mua căn hộ sổ hồng sở hữu 50 năm sẽ không còn quyền
và lợi ích tại dự án. Ảnh minh họa: Hoàng Hà
Về việc chuyển nhượng, cả 2 loại căn hộ này đều được phép sang nhượng quyền sử dụng như thông thường. Nhưng với các dự án căn hộ sở hữu 50 năm, sau khi sang nhượng thời hạn sử dụng của căn hộ sẽ không thay đổi mà vẫn bằng thời gian kể từ người sở hữu đầu tiên mua nhà.
Cách nhận biết dự án căn hộ sở hữu 50 năm
Theo các chuyên gia, điểm dễ nhận biết nhất của một dự án căn hộ sở hữu 50 năm chính là lời chào bán của chủ đầu tư thường đi kèm cam kết mức lợi nhuận khi cho thuê lại căn hộ. Lý do bởi đây là các căn hộ kết hợp văn phòng cho thuê nên mục đích chính vẫn là cho thuê thay vì việc sử dụng để ở trong 50 năm.
Ngoài ra, với những dự án có thời hạn sở hữu khi giao dịch chủ đầu tư có nghĩa vụ phải công khai toàn bộ hồ sơ, pháp lý, công khai về số năm sở hữu còn lại với người mua.
Còn những dự án căn hộ thông thường, chủ đầu tư chỉ rao bán giá trị với từng loại căn hộ chứ không đi kèm cam kết lợi nhuận đầu tư.
Một điểm nhận biết nữa là những dự án căn hộ dưới dạng Condotel, Officetel, Shophouse… hầu hết đều thuộc nhóm sở hữu 50 năm thay vì lâu dài như căn hộ để ở thông thường.
