Theo chủ trương của Ngân hàng Nhà nước, trong năm 2019 các ngân hàng sẽ tiếp tục giảm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn xuống thấp hơn nữa. Điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tìm kiếm nguồn vốn mới.
Vốn ngân hàng cho bất động sản ngày càng bị siết chặt
Ngay từ đầu năm 2019, người mua nhà có nhu cầu vay vốn ngân hàng đã lo ngại khó tiếp cận tín dụng, đồng thời lãi suất cho vay có thể sẽ nhích lên trong bối cảnh Ngân hàng nhà nước kiểm soát vốn đổ vào bất động sản. Bởi tại Thông tư số 19/Ngân hàng nhà nước sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 quy định về các tỉ lệ an toàn hoạt động của tổ chức tín dụng, các ngân hàng thương mại được yêu cầu phải đưa tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về 40%. Mục tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2019 cũng sẽ được kiểm soát ở mức khoảng 14%, vốn ngân hàng chỉ tập trung cho sản xuất – kinh doanh, các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán… sẽ bị kiểm soát tín dụng chặt chẽ.
Vừa làm thủ tục vay ngân hàng 1 tỷ đồng mua nhà chung cư với lãi suất năm đầu tiên 7%/năm, sau đó thả nổi theo thị trường, chị Nguyễn Nhung (ngụ quận Thủ Đức, Tp.HCM) đang khá lo lắng về việc thời gian tới ngân hàng sẽ tăng lãi suất cho vay.
“Không chỉ lãi suất, ngân hàng cũng quy định rất chặt các điều khoản về giải ngân khoản vay theo tiến độ, yêu cầu khách hàng không dùng tiền vay cho mục đích khác. Căn hộ tôi mua thuộc dự án có liên kết với ngân hàng nhưng tài sản thế chấp cũng được nhân viên ngân hàng thường xuyên khảo sát, kiểm tra. Trước khi giải ngân lại kiểm tra lần nữa để bảo đảm người vay dùng tiền đúng mục đích”, chị Nhung cho biết
Giám đốc kinh doanh một ngân hàng thương mại cổ phần có hội sở tại Tp.HCM cho biết: “Hiện nay, hệ số rủi ro đối với bất động sản đang áp mức khá cao, khoảng 200%, nên nhiều ngân hàng thương mại khác đã không còn tập trung nhiều vốn cho lĩnh vực này.”
Diễn biến trên khiến những khách hàng có nhu cầu vay tiền để mua nhà bị ảnh hưởng, bởi khi dòng vốn vào bất động sản trở nên khó khăn hơn và kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức thấp thì lãi suất vay chắc chắn sẽ nhích lên. Bù lại, nhờ được kiểm soát tốt nên giá nhà đất sẽ ổn định hơn, không còn tăng nóng, từ đó người mua nhà để ở lại được lợi, giá nhà đất thậm chí giảm nhẹ. “Chi phí vốn vay tăng nhưng giá nhà sẽ hạ, nhất là những dự án sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính hoặc dự án ở phân khúc trung cao cấp không đúng nhu cầu thật của thị trường buộc phải giảm giá hoặc đứng giá”, vị giám đốc kinh doanh trên dự báo.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Cảnh Vinh, Phó Tổng Giám đốc ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank), lại khẳng định rằng cá nhân vay mua nhà đất sẽ không bị hạn chế cho vay, đặc biệt là những người mua nhà để ở. Chủ trương siết tín dụng bất động sản của cơ quan quản lý chủ yếu nhắm vào phân khúc vay để đầu tư, kinh doanh lướt sóng. Hiện tại, lãi suất cho vay vẫn chưa biến động nhiều nhưng chắc chắn động thái siết vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ có ảnh hưởng, vì người vay mua nhà thường chọn kỳ hạn dài, từ 10 – 20 năm.
Khách hàng đang tìm hiểu thông tin mua nhà tại một dự án căn
hộ ở quận 7, Tp.HCM. Ảnh: Tấn Thạnh
Dòng vốn đổ vào bất động sản sẽ bị siết chặt hơn nữa
Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia từng công bố số liệu cho thấy, đến cuối năm 2018, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 16,6% tổng tín dụng của toàn hệ thống. Bình quân tỉ lệ vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung – dài hạn của các tổ chức tín dụng giảm còn 28,7% (năm 2017 là 30,4%). Kỳ hạn huy động vẫn đang được các ngân hàng chủ động cơ cấu lại và cho vay để đáp ứng tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn dưới 40% kể từ 1/1/2019.
Thống đốc Ngân hàng nhà nước Lê Minh Hưng chia sẻ, đối với chủ trương siết tín dụng bất động sản, quan điểm của Ngân hàng nhà nước là sẽ giảm dần vốn trung – dài hạn đổ vào lĩnh vực này. Ngân hàng cũng giao cho cơ quan thanh tra giám sát phải theo dõi vốn đổ vào bất động sản, từ đó có sự chỉ đạo, điều chỉnh kịp thời. Trường hợp ngân hàng nào không tuân thủ thì Ngân hàng nhà nước sẽ kiểm tra đột xuất.
Đặc biệt, chủ trương của cơ quan quản lý là không siết mà khuyến khích vốn cho các dự án đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp. Ngân hàng nhà nước cũng nghiên cứu để tách riêng hệ số rủi ro đối với từng phân khúc nhà ở. Chẳng hạn, hệ số rủi ro cho vay dự án bất động sản là 200% nhưng với người vay mua nhà để ở thì chỉ áp hệ số rủi ro ở mức 50%… Khi đó, dòng vốn chảy vào từng phân khúc sẽ được định hướng và kiểm soát.
Thống đốc Lê Minh Hưng cho biết thêm, để lành mạnh thị trường vốn, Ngân hàng nhà nước sẽ tiếp tục giảm thêm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Thực tế, tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đã được yêu cầu giảm về mức 40% từ đầu năm 2019. Trong những năm tới, Ngân hàng nhà nước có thể sẽ nghiên cứu giảm thêm xuống còn 35%, 30%; thậm chí 25%.
“Bản chất của ngân hàng thương mại là cho vay vốn ngắn hạn, còn nhu cầu trung – dài hạn thì doanh nghiệp cần huy động trên thị trường vốn, phát hành trái phiếu. Nếu ngân hàng giảm được cho vay trung – dài hạn sẽ giảm rất nhiều rủi ro, đồng thời chuyển sang cung ứng dịch vụ”, ông Hưng nhận xét.
| Doanh nghiệp địa ốc sẽ gặp khó
Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA), cho rằng trong khoảng 4 năm trở lại đây, tín dụng tiêu dùng có xu hướng tăng lên. Cụ thể, tổng dư nợ tín dụng tiêu dùng đã lên đến 18,79%, trong đó có cả những khoản liên quan đến sửa nhà, xây nhà, mua nhà, ước khoảng trên dưới 140.000 tỉ đồng, tương đương 38 – 40% tổng dư nợ tín dụng tiêu dùng. Vì vậy, để bảo đảm việc sử dụng đúng mục đích nguồn tín dụng tiêu dùng này thì phải có giải pháp kiểm soát chặt chẽ, bởi trong đó có một phần khá lớn đã được chuyển hướng vào thị trường bất động sản. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, mặt bằng lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả người mua nhà trong năm 2019 sẽ nhích lên trong bối cảnh các ngân hàng tăng lãi suất huy động trong thời gian gần đây. Trong khi đó, một số doanh nghiệp bất động sản gặp khó khi hoàn thiện pháp lý dự án để đưa sản phẩm vào thị trường. Điều này đẩy chi phí lãi vay tăng cao hơn, chủ đầu tư sẽ không thể chủ động giải quyết được và chắc chắn sẽ “khó chồng khó”. |
